5 Conseils pour réussir son investissement locatif « petite surface » dans Bordeaux et sa métropole

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Conseil n°1 : Validez votre enveloppe d’achat

Faites le point avec un courtier bancaire. Son étude est gratuite et vous permettra de tout de suite chercher un bien que vous êtes certain de pouvoir acquérir.

Trop souvent les acquéreurs commencent leurs recherches avant d’avoir validé leur budget d’achat. Si vous ne pouvez pas emprunter ce que vous espériez, ou si, par chance, vous pouvez emprunter plus que ce que vous pensiez, alors vous aurez perdu du temps avec toutes les recherches que vous auriez faite sur la base d’un budget qui ne correspond pas à vos capacités.

Chez Neomuros, nous avons de nombreux partenaires courtiers, chacun avec leurs spécialités, n’hésitez pas à nous solliciter si vous avez besoin de contacts.

Conseil n°2 : Définir votre stratégie de recherche

Objectif de rendement ou patrimonial

Comme en bourse, il faut choisir entre un placement sécuritaire patrimonial peu rémunérateur et un placement plus risqué mais plus rémunérateur :

a. Qu'est-ce qu'un placement patrimoniale sécuritaire dans la métropole bordelaise ?

Un appartement dans une petite copropriété en pierre de bon standing, dans les quartiers bourgeois type Jardin public, Gambetta, Triangle d’or, Saint Pierre, etc. Vous aurez l’assurance d’une relative stabilité du prix à la revente et la quasi-certitude de le revendre rapidement si nécessaire. Le prix d’achat au m² sera en revanche élevé et le rendement annuel limité.

b. Qu’est-ce qu’un placement de rendement dans la métropole bordelaise ?

Un appartement dans un quartier plus populaire comme la Victoire, les Capucins, la gare Saint Jean voir même Cenon ou Floirac, dans une résidence moins prestigieuse (par exemple une barre d’immeuble à Pessac). Le prix à la revente est un plus volatile, la durée de revente peut être un peu plus longue, mais en contrepartie, vous l’achèterez moins cher et aurez un rendement annuel plus élevé.

Prendre en compte votre situation personnelle

Deux investisseurs ayant un même budget ne vont pas forcément s’orienter vers le même type de projet d’achat. Votre situation personnelle joue beaucoup sur le type de bien que vous devrez acheter :

a. Frais d'acquisition

Pour rembourser vos frais d’acquisition (frais d’agence et frais de notaire), il faut compter en moyenne 4 ou 5 ans de location du bien. Il est donc important de définir combien de temps vous voulez garder ce bien et quels sont vos projets d’achat futurs (qui pourraient être compromis à cause de ce premier achat). Faut-il miser sur un fort rendement, une forte plus-value et à quel horizon ?

b. Anticipez les aspects fiscaux

La location meublée en nom propre est souvent très intéressante mais dépend de votre situation patrimoniale personnelle. Les déclarations de revenu au réel avec un calcul d’amortissement vous permettrons d’effacer complètement votre imposition sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années. Si vous investissez en SCI, tournez vous plutôt vers de la location non meublée.

Conseil n°3 : Prenez en compte le nouvel encadrement de loyer à Bordeaux

Dû à l’arrêté mis en application le 15 Juillet 2021 par la préfecture. Ce nouveau décret à de gros impacts sur votre investissement locatif :

a. Suivant le quartier, le loyer au m² étant plafonné, recherchez le prix au m² le plus compétitif.

Avant l’encadrement de Juillet 2021, il était possible de justifier un loyer élevé par le standing de l’appartement mais cela n’est plus possible aujourd’hui (sauf exceptions).

Mieux vaut donc un bien avec un standing raisonnable mais une surface plus grande qu’un appartement de haut standing et une surface plus petite.

b. Cela est contre intuitif mais moins votre appartement aura de pièces principales et plus vous pourrez le louer cher au m² avec ce nouveau décret. A surface égale, mieux vaut un grand studio qu’un T2. Cette loi est étrange mais dans un « faux » T2 avec une chambre de 8 m² qui n’est pas considérée comme une pièce principale, l’appartement sera classé en T1 et se louera plus cher qu’un « vrai » T2 de surface identique !!

c. L’année de construction a un fort impact. Privilégiez les appartements dans des résidences d’avant 1946 ou d’après 1990, le loyer sera plus intéressant.

d. Si vous avez une place de parking, mieux vaut en faire un bail séparé quitte à le louer à la même personne que l’appartement car le parking ne peut théoriquement pas faire l’objet d’un complément de loyer.

e. Jouez sur les compléments de loyer et intégrez bien le détail de ces compléments dans vos annonces et dans votre bail. En effet, votre locataire pourrait vous contraindre à baisser votre loyer si vous ne l’avez pas suffisamment détaillé et validé dans le bail.

Conseil n°4 : Attention au DPE et aux travaux !

a. Les conséquences de la COVID-19

Depuis l’épisode du coronavirus, les rouages de la mondialisation bien huilée se sont un peu enrayés et le prix des matières premières a considérablement augmenté. Le prix des travaux de rénovation a donc lui aussi fortement augmenté. Alors qu’en 2020 il fallait compter dans les 1000 €/m² pour faire des travaux importants, comptez aujourd’hui 1200-1300 €/m² pour des travaux identiques ! Mieux vaut donc privilégier les achats avec moins de travaux.

b. Les DPE classés F et G

Les DPE classés F et G ne vont progressivement plus pouvoir être loués. Attention donc au DPE de l’appartement que vous achetez. Certains appartements mal classés peuvent facilement gagner une lettre ou deux de classement avec une légère isolation, de nouvelles fenêtres ou un ballon d’eau chaude thermodynamique, mais certains par exemple en rez-de-chaussée avec une faible isolation et un faible ensoleillement ne pourront que très difficilement être améliorés. Attention donc au classement !!

c. Les travaux dans la copropriété

Enfin attention aux travaux dans la copropriété. Regardez toujours les trois derniers PV d’Assemblée Générale où tous les travaux en projet dans la copropriété sont listés. Couplez cette analyse par un coup de fil au syndic pour demander quels sont les travaux futurs qui vont être prévus. Souvent, des propriétaires se dépêchent de vendre leur appartement car ils ont connaissance de travaux importants à venir dans la copropriété qui n’ont pas encore été mis à l’ordre du jour d’une assemblée de copropriétaires. Le syndic vous mettra la puce à l’oreille !

Conseil n°5 : Faites appel à un professionnel

a. Certains professionnels comme Neomuros font de la chasse active et vont vous aider à trouver un bien parmi tous ceux qui se trouvent sur le marché !

b. Un professionnel saura vous éviter les déconvenues et vous faire gagner un temps précieux.

c. Les chasseurs de biens professionnels ont souvent accès à des portefeuilles de biens avant même qu’ils ne soient mis sur le marché.

d. L’accompagnement d’un chasseur est souvent gratuit dès lors qu’il travaille en partenariat avec de nombreuses agences immobilières et c’est le cas de Neomuros !

N’attendez plus, demandez de l’aide à Neomuros pour vous accompagner dans votre projet d’investissement locatif sur la métropole bordelaise !!

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