1 – Conseil n°1 : Validez votre budget d’achat
Pour tout projet d’achat immobilier, il est indispensable de commencer par faire un point avec un courtier bancaire. Son étude est gratuite et vous permettra de chercher un bien que vous êtes certain de pouvoir acquérir. Nous en avons déjà parlé dans cet article : 5 Conseils pour réussir son investissement locatif « petite surface » dans Bordeaux et sa métropole
Trop souvent les acquéreurs commencent leurs recherches avant d’avoir validé leur budget d’achat. Si vous ne pouvez pas emprunter ce que vous espériez, ou si, par chance, vous pouvez emprunter plus que ce que vous pensiez, alors vous aurez perdu du temps avec toutes les recherches que vous auriez faites sur la base d’un budget qui ne correspond pas à vos capacités.
Prendre rendez-vous avec son banquier peut aussi être une bonne idée. Il n’aura pas la vision transverse d’un courtier qui connait les politiques d’obtention de crédit les plus favorables parmi plusieurs banques, mais son point de vue pourra être complémentaire avec celui du courtier.
Chez Neomuros, nous avons de nombreux partenaires courtiers, chacun avec leurs spécialités. N’hésitez pas à nous solliciter pour profiter de notre réseau.
2- Mettez des alertes sur les principaux sites d’annonce :
Les annonces de biens qui ont le meilleur rapport qualité prix peuvent trouver acquéreur en 24 à 48h. Il est donc primordial de faire partie des premiers acquéreurs à visiter pour ne rater aucune opportunité !
Il est important de savoir identifier quels sont les principaux sites d’annonces immobilières. Le site Leboncoin est de loin celui ayant le plus de trafic et le plus de biens à vendre. Viennent ensuite dans l’ordre de trafic : SeLoger, Bienici et Logic immo. Pour être sûr de ne rater aucun nouveaux biens mis en vente, n’hésitez pas à mettre en place des alertes sur ces sites en fonction de vos critères de recherche.
Vous pouvez aussi utiliser les moteurs de recherche d’annonces comme moteur’immo ou Jinka. Ces sites présentent l’avantage de centraliser toutes les annonces des autres sites et vous permettent ainsi de les consulter tous en même temps. Vous pouvez également paramétrer des alertes sur ces agrégateurs et éviter les alertes redondantes des biens identiques publiés sur plusieurs sites. Enfin, ils vous remonteront en plus certaines annonces qui ne sont présentes que sur les sites ayant un faible trafic. Vous aurez ainsi la certitude de ne rater aucune nouvelle annonce en plus d’éviter les doublons d’alerte.
3- Faites-vous connaitre des professionnels.
Tous les professionnels ont une partie de leur portefeuille de biens à vendre en « off market ». En effet, lorsqu’ils prospectent, ils détectent les projets de vente des propriétaires avant commercialisation et peuvent ainsi vous faire visiter des biens qui ne sont pas encore en vente.
Prévenez donc les professionnels et décrivez-leur votre cahier des charges. Ainsi, ils pourront vous prévenir et vous faire visiter des biens en avant-première.
4- Visitez, visitez et visitez.
Trop souvent, par peur de déranger des propriétaires et agents immobiliers ou par peur de perdre du temps, les acquéreurs ne vont pas visiter les biens qui leurs paraissent intéressants sur une annonce mais qui ne semblent pas répondre exactement à leur cahier des charges.
C’est une erreur. S’il y a bien un conseil que l’on peut vous donner, c’est de visiter un maximum. En effet, parfois certains biens sont mis en vente avec des photos promotionnelles de piètre qualité ou un descriptif qui ne vous permet pas d’évaluer précisément les caractéristiques d’un bien : ses volumes, la qualité des matériaux, la luminosité, les nuisances sonores, etc. Nous pourrions vous raconter tant d’expériences heureuses d’acquéreurs qui ont hésité à venir visiter un bien que nous leur recommandions et qui, à leur grande surprise, ont eu un coup de cœur sur une maison, une échoppe ou un appartement qui à première vue ne paraissait pas correspondre à leurs critères ! Il n’y a qu’une visite qui vous permettra de découvrir si vous vous sentez bien dans votre futur logement.
De plus, la visite d’un bien pour lequel vous ne formulerez pas d’offre d’achat n’est jamais du temps perdu. Lorsque vous trouverez la perle rare, vous pourrez le comparer avec les visites précédentes que vous avez faites et vous saurez si son prix est cohérent.
Bien sûr, il faut toujours être vigilant sur les propositions de visite que vous font des agents immobiliers qui peuvent parfois vous solliciter pour des biens qui ne répondent pas du tout à votre cahier des charges. Economisez votre temps et refusez ces visites. Cependant, lorsque les caractéristiques d’un bien que l’on vous propose ou que vous trouvez sur une annonce sont proches de vos critères de recherche, allez-y, ce ne sera pas du temps perdu !
5- Réussissez votre négociation
Pouvez-vous négocier le bien pour lequel vous avez craqué ? Difficile à dire, ce n’est pas une science exacte mais beaucoup d’éléments peuvent vous aider à négocier.
Renseignez-vous sur la durée depuis laquelle le bien est en vente. L’agent immobilier ou le propriétaire peuvent potentiellement vous le dire si vous leur posez la question mais ils peuvent parfois légèrement déformer la réalité. N’hésitez pas à utiliser les applications de traceurs d’annonce comme Castorus par exemple. Ils vous permettront de savoir précisément depuis combien de temps le bien est en vente et s’il y a eu des baisses de prix. Il est toujours difficile de négocier un bien qui vient juste d’être mis en vente ou dont le prix vient de baisser, mais si le bien est en vente depuis longtemps sans baisse de prix, le propriétaire sera surement plus enclin à négocier.
Demandez à l’agent immobilier ou au propriétaire s’il y a déjà eu beaucoup de visites sur le bien. Un bien qui n’a eu que très peu de visites alors qu’il est en vente depuis longtemps ou un bien qui a eu beaucoup de visites mais pas d’offre est souvent un bien qui est surcoté.
Demandez également au propriétaire ou à l’agent immobilier s’il y a déjà eu des offres d’achat. Ils vous répondront rarement avec précision mais peuvent parfois jouer franc-jeu. Cela vous permettra de savoir s’il y a une marge de négociation.
Rassurez le vendeur sur votre situation financière. Si vous avez un apport important ou si vous achetez sans crédit, c’est un argument de poids qui peut justifier une baisse de prix. Si vous devez faire un crédit, annexez à votre offre d’achat une simulation de crédit en proposant au vendeur d’appeler le courtier ou le banquier qui vous l’a rédigée.
Mettez en avant des travaux à faire dans le bien que vous souhaitez acheter. Cet argument est cependant à manipuler avec précaution. En effet, certains vendeurs ont déjà appliqué une décote au prix de vente de leur bien pour que le futur propriétaire puisse effectuer des travaux. Demandez-leur donc le prix des travaux qu’ils ont estimés et essayer de voir si cette estimation est réaliste. Si oui, ne mettez pas ce point en avant dans votre négociation car cela ne serait pas forcément justifié. Si non, alors vous pouvez convaincre votre vendeur qu’il a sous-estimé le prix des travaux et pourra entendre votre offre négociée.
Si de nombreux acquéreurs sont en train de se positionner sur le bien qui vous plait et que vous voulez tenter une négociation, mettez une date de validité de votre offre relativement courte. Ainsi, votre offre ne servira pas de tremplin pour qu’un autre acquéreur ait le temps de surenchérir. Vous pourrez alors reformuler une offre à un prix supérieur si la première est expirée et sans réponse du propriétaire.
Enfin, si le vendeur est un professionnel, écoutez ses conseils. Il connait le propriétaire et saura comment il va réagir à votre offre. De plus, comme il n’est commissionné qu’en cas de succès, il a tout intérêt à ce que vous achetiez. Vérifiez avant de visiter si le bien est en vente dans plusieurs agences, si c’est le cas, l’agent immobilier qui vous fera visiter sera votre meilleur allié car il ne voudra pas se faire doubler par un concurrent ayant fait une visite avec un autre acquéreur ! Il fera tout son possible pour défendre votre offre auprès du propriétaire. Ecoutez le, il peut donc être de bons conseils !
Cette liste est une partie seulement des très nombreuses astuces qui vous permettront de déceler les axes de négociation qui s’offrent à vous. Sans expérience en la matière, il peut parfois être difficile de faire baisser un prix de vente. La négociation est le quotidien des conseillers Neomuros, faites confiance à nos experts, ils sauront vous accompagner dans votre projet.
6- N’hésitez pas à faire une offre
Votre offre d’achat négociée vous semble raisonnable ? N’hésitez pas à la formuler. Il est tout à fait possible que cela convienne au propriétaire ! Au pire le propriétaire vous fera une contre-offre et vous saurez quel est son point de vue.
Néanmoins, il est important de faire attention avant de formuler une offre à un prix bien en deçà du prix de vente. Il faut même parfois s’en abstenir. En effet, si vous faite à une offre très basse à un propriétaire, il se peut qu’il soit sentimentalement attaché au bien qu’il vend et pourrait alors se vexer en découvrant une offre qu’il juge vraiment insuffisante. Il sera alors difficile de le faire revenir à la table des négociations même avec un prix revu à la hausse. De même, si vous faite une offre très agressive à un agent immobilier, lui ne se vexera pas mais peut écarter votre offre sans même la proposer au propriétaire. Il risque surtout de ne pas vous prendre au sérieux et s’il a d’autres biens qui pourraient vous intéresser dans son portefeuille, il est fort probable qu’il ne vous les propose pas. Si vous voulez faire une offre agressive, essayez de la formuler à l’oral dès la visite pour voir comment réagit l’agent immobilier ou le propriétaire, vous éviterez ainsi de formuler une offre trop basse qui vous desservirait dans la négociation future.
Il est surtout très important de savoir une chose : une offre d’achat ne vous engage pas vraiment à la différence du propriétaire ! Si le propriétaire contre signe votre offre, si vous êtes un particulier, lorsque vous allez signer une promesse ou un compromis de vente, vous aurez toujours dix jours pour vous rétracter sans avoir besoin de vous justifier. Si vous avez un coup de cœur sur un bien et que vous visitez et que d’autres acquéreurs semblent intéressés, ne prenez pas le risque de regretter de ne pas avoir fait une offre assez vite. Si vous avez un doute, vous pourrez toujours vous rétracter plus tard.
De plus, il faut comprendre que si vous pouvez facilement vous désister d’une offre, ce n’est pas le cas du vendeur. Une fois l’offre acceptée, le vendeur ne peut pas se rétracter. C’est aussi la raison pour laquelle il demandera à bien connaitre votre situation financière avant d’accepter votre offre car une condition suspensive de prêt pourrait lui faire perdre beaucoup de temps !
N’hésitez pas à demander conseil à Neomuros pour vous aiguiller lors des différentes phases de négociation ou pour vous aider à rédiger votre offre d’achat. Nous vous accompagnerons pour mettre toutes les chances de votre côté dans l’acquisition de votre futur résidence principale !
